開業地の選定

初めての開業をお考えの先生方へ 病医院開業サポートを行っております。

少子高齢化、人口減少社会です。つまり現在医療機関へ通院もしくは入院している患者数、それとともに将来に渡って潜在的な患者数が減少するということです。
しかし、毎年ある一定の医療機関が開業をしております。そして、クリニックはあらゆる地域に点在しています。つまり競合するクリニックが多数ある可能性がありうるということです。つまり、現在の開業する上での環境はかなり厳しいものがあります。

しかし、やり方を間違えさえしなければさほど厳しいものではないと言うことが出来ます。ここで開業の準備の初期段階で重要な内容をご案内します。具体的には上記の準備の中で注意をしなければならないことが３つ程ございます。また開業の後半部分で重要な内容は別ページでご案内しますのでそちらの内容もご覧ください。

①開業地の選定（当ページ）
②開業費用の内容と管理
③事業計画策定

開業地・開業形態の選定

開業地域及び開業地の選定は、開業にあたって最も重要なポイントです。また、戸建て開業、テナント開業、継承開業など開業形態に関しても検討することが大切です。
そこで物件選びのポイントについてご案内をします。

物件選びのポイント

① 開業地候補のポイントを考えながら土地選びを開始する

• どのような診療を行うのか決定
• 人口数（年齢層など含む）
• 競合医療機関数
• 土地の将来性

を念頭に開業地を検討することがベターだと思われます。
ただし、土地によっては弊社基準に満たない人口規模のものでも競合院が少なく相対的に開業地として適している場合がございます。ご自身で迷われている場合は弊社へお気軽にご相談ください。

② 開業形態（どのような診療を行うのか）決定

無床もしくは有床

開業される医師の皆様の中で圧倒的に多いのは無床での開業です。
産科（分娩対応型）や介護療養院、病院などは有床での開業になります。
ちなみに最近弊社で開業のお手伝いをさせて頂いた例として在宅診療に介護療養院をセットにして開業をされた先生がおられました。この先生の場合土地は定期借地で建物はご自身で建てられて開業をされました。

どのような契約の土地・建物にするか決定

物件に関してはテナント物件（賃貸物件）、戸建て物件、建て貸し物件、継承物件、居抜き物件などがあります。それぞれに内容が異なりますのでご案内します。

・テナント物件（賃貸物件）
無床の場合はほぼ内装のみです。従いまして賃貸契約内容の中で賃料、敷金、礼金、共益費その他の条件をよくご確認ください、ただし、MRIやCT、レントゲン等の放射線機器を設置する場合は設置が可能かどうか、また電力や床の加重基準の確認も必要です。

・建て貸し物件
基本的に立て貸しですので賃料の中に建物の費用が付加されますので通常の賃貸より高額になることが多々ありますので費用対効果を検討しながら選ぶことが重要となります。
ただし、建築コストのように開業当初に一気に高額な支払いが発生しませんので開業当初の資金不足の時には効果的な場合もあります。また賃貸借契約の年数が１０年以上の場合が多いので将来的に医院の移転をお考えの皆様は契約書をよくご確認ください。

・継承物件
継承物件の一番のメリットは患者がついていることで開業当初から営業収入が見込めることです。しかしながら継承物件を成約することはかなり困難なことです。まずはどのくらいの患者が取れているのか財務状況等をしっかり分析した上で交渉に除くことが大切です。交渉の中で残債の負担や営業権の譲渡費用など求められる場合がありますので内装や医療機器、営業権等の適正価格を算出するために専門家にご相談されることをお勧めします。建物の所有者と経営者が違う場合現院長と建物のオーナーから承認を取り付ける必要があります。その際家賃など交渉をする必要がでてその場合慎重に交渉しましょう。また賃貸契約の他に経営権譲渡契約を結ぶことも大切です。

・居抜き物件
居抜き物件は場合事前に診療圏調査や事業性診断を十分に行った上で賃料などの交渉を行いましょう。継承物件と違い、残債の負担営業権の譲渡費用の負担を求められることはまずないです。ただし、一からの開業ですので内装・空調などの手直し、修理が必要になりますので、物件の持ち主との話し合いも必要になります。

③ 開業地決定前の診療圏調査（商圏調査）実施

弊社では３種類の調査を基に綿密な検討をさせて頂いております。
現在の地域の人口、競合医療機関、将来的な人口等の予測推計値などを基に開業候補地が開業の成功に適した土地かどうかを調査します。

調査内容

• 診療圏調査（地域の人口、男女比など地域の基本情報）
• 競合院調査（地域で競合する医療機関情報）
• 事業性診断（将来的にどのくらいの人口が存在するかなど将来的な情報推計）

2.開業費用の内容と管理についての当社と他社比較

開業のご相談でお話をお伺いする場合、ご希望融資額は5,000万円～１億くらいまでさまざまでした。これには開業の仕方の中で様々あります。

例えばビルなどのテナント開業の場合5,000～7,000万円（弊社で開業をされた皆様の平均額）ですが、これにしても都心の一等地で開業すればテナントの敷金・保証金などで数千万円ですので当然開業費用は高くなります。予めご了承ください。

また、戸建て開業の場合上記の開業費用に建築費用が加わります。土地を買った場合その費用も掛かります。弊社で開業された皆様の平均で言えば１．２～１．５億円くらいで開業をしておられます。

費用の話はここまでにしていずれにしても銀行からの融資が必要ということです。

ここで融資を受けるにあたってポイントを申し上げます。

ポイントは
・自己資金、資産を持っているか
・事業性があるか、これは地域のニーズがあるか（患者が多く取れて採算が合うのか）
・事業を始められる医師の人柄
・後継になる、もしくは後継になるかもしれないお子さん、もしくはお身内がいるか
ただし、すべて満たしていないと融資が出来ない訳ではありません。

ここで融資する銀行の立場からお話をしますと、銀行の担当者は融資実績を上げたいため可能なら融資をしたいのです。ただし、上記の項目が中途半端になっていると、銀行内で融資の稟議を上げても却下されます。つまり、融資が焦げ付く可能性があると上司から判断されるわけです。そのような経過から融資が下りる医師もいれば断られる医師もいるのです。

ですが、内科は1億円以下の融資の場合内容が良ければ意外と融資は下りやすいです。

あるクリニック開業の一例

開業地	東京都内	施設区分	無床診療所
テナント（土地）	賃貸	床面積	40坪
施工	内装	医療機器一覧 （新品の場合）	・電子カルテ・X線撮影装置及びPACS・心電図・超音波診断装置
医療機器購入方法	全額現金購入対応	医療備品什器	・複合機・レジスター・診察台・家具類・電化製品類・カーテン等・医療材料費
医薬品仕入	院外処方	広告宣伝費	・広告看板・ホームページ
借入金	全額借入（金利1％）	運転資金	３ケ月分

上記クリニックの開業総費用についての他社比較

 

開業費用の管理の仕方により開業費用は大幅に変更します。
そして費用の管理は開業後の医院経営を楽にします。

3. 事業収益アップのポイント

基本的に稼いだ収入より使った支出が少なければ黒字は続きます。

ポイントは

賃料、内装費用（テナントの場合）・土地代、建築費用（戸建ての場合）は適正価格かどうかの検討。
建物は良くしようと思うと際限なくお金がかかります。建物にかける予算を厳守すること（必ず必要なことと、そうでもないことを考えるとこと）が必要です。
事前に設計施工業者へ施工費用を厳守されることが必要です。

内科の場合、特に開業当初医療機器は抑えめにしたほうが良いと思います。医療機器は買えばその分検査を増やして購入費用を回収する作業が必要になります。開業当初患者がすぐに増えない場合経営を圧迫することがあります。逆に消化器内科で内視鏡検査をする場合など専門性がある場合はまた別のプランニングを考えて別に不必要なものを削減する努力が必要になります。